不動産会社の設立と宅建業免許｜必要な要件・費用・申請手続きを解説

1. 宅建業免許が必要な業務

宅地建物取引業とは、宅地や建物について、一定の取引を反復継続して事業として行うことをいいます。

例えば、土地を仕入れて分譲する事業、中古住宅を買い取って再販売する事業、売買物件や賃貸物件を仲介する事業などでは、宅建業免許が必要になる可能性があります。

2. 宅建業免許が不要となる場合

不動産に関係する事業のすべてに、宅建業免許が必要になるわけではありません。業務内容によっては宅建業に該当しない場合があります。

• 自社が所有する建物や部屋を自ら賃貸する
• 自社所有の不動産を事業性なく単発で売却する
• 清掃や建物保守など、取引の代理・仲介を伴わない業務を行う
• 不動産情報を掲載するだけで、取引の媒介を行わない

ただし、契約締結への関与、報酬の受け取り方、取引の継続性などによっては、名称にかかわらず宅建業と判断される可能性があります。

3. 国土交通大臣免許と都道府県知事免許

宅建業免許の区分は、会社の所在地ではなく、宅建業を行う事務所を設置する都道府県の数によって決まります。

免許の有効期間は5年間です。継続して営業する場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までを目安に更新申請を行う必要があります。

4. 宅建業免許と宅地建物取引士の違い

宅建業免許と宅地建物取引士は、名称が似ていますが役割が異なります。

代表者自身が宅地建物取引士でなくても会社を設立できますが、宅建業を始めるには、各事務所に必要人数の専任宅建士を置かなければなりません。

5. 専任の宅地建物取引士

宅建業者は、原則として各事務所に、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

専任宅建士に求められる主な条件

• 成年者である
• 宅地建物取引士の登録を受けている
• 有効な宅地建物取引士証を持っている
• 原則としてその事務所に常勤している
• 専らその事務所の宅建業務に従事している

他社で常勤している人や、通常勤務できない遠隔地に居住している人などは、専任性が認められない可能性があります。

6. 事務所の要件

宅建業免許を受けるためには、継続的に宅建業を行える事務所を確保する必要があります。

• 継続して業務を行える場所である
• 宅建業の事務所として独立性がある
• 来客への対応や契約業務を行える状態である
• 固定された場所として使用できる
• 使用権限を賃貸借契約書などで確認できる
• 他社や居住部分と適切に区分されている

自宅、共同事務所、シェアオフィスなどを使用できるかどうかは、間取り、出入口、他社との区分、使用契約などによって判断が異なります。

7. 欠格事由と役員などの確認

宅建業免許の申請では、会社だけでなく、役員、政令で定める使用人などが欠格事由に該当しないことも確認されます。

• 過去に宅建業免許を取り消された経歴がある
• 一定の刑罰を受け、所定の期間を経過していない
• 暴力団員などに関する欠格事由に該当する
• 宅建業を適正に営むために必要な能力や体制を備えていない
• 申請内容に虚偽や重要な記載漏れがある

欠格事由は細かく定められています。過去の処分や役員の経歴について判断が難しい場合は、申請前に行政庁や専門家へ相談してください。

8. 営業保証金と保証協会

宅建業者が営業を開始するためには、取引相手を保護するための制度として、営業保証金を供託する方法または保証協会へ加入する方法があります。

保証協会へ加入する場合の60万円は、開業に必要な費用の総額ではありません。協会ごとに入会金、会費、研修費などが設定されているため、加入先の最新資料で総額を確認してください。

9. 会社設立前に決めること

宅建業免許を申請する予定がある場合は、会社設立の段階から免許要件を考慮しておくと、設立後の定款変更や事務所移転を防ぎやすくなります。

会社設立前の主な確認事項

• 宅建業を含む事業目的
• 本店所在地と営業事務所の所在地
• 代表者と役員の構成
• 専任宅建士となる人
• 事務所の独立性と使用権限
• 開業資金と当面の運転資金
• 営業保証金を供託するか保証協会へ加入するか

定款の事業目的

定款には、実際に行う事業に合わせて、不動産の売買、賃貸、管理、代理、仲介などの事業目的を記載します。

将来行う可能性がある業務を含める場合も、実態と大きく離れた事業目的を無計画に追加するのではなく、免許申請や事業計画との整合性を確認しましょう。

10. 会社設立から営業開始までの流れ

1. 1

   業務内容を整理する

   売買、仲介、賃貸、管理など、予定する業務が宅建業免許の対象になるか確認します。

2. 2

   免許要件を確認する

   事務所、専任宅建士、役員の欠格事由、開業資金などを確認します。

3. 3

   会社の基本事項を決める

   商号、事業目的、本店所在地、資本金、役員構成などを決定します。

4. 4

   会社を設立する

   定款を作成し、資本金の払込みや設立登記を行います。

5. 5

   事務所と人員体制を整える

   事務所を使用できる状態にし、専任宅建士などの勤務体制を確定します。

6. 6

   宅建業免許を申請する

   申請書と添付書類をそろえ、管轄する行政庁へ申請します。

7. 7

   審査と免許通知を受ける

   審査中に補正を求められた場合は、指示された書類や説明を提出します。

8. 8

   供託または保証協会への加入を行う

   営業保証金の供託、または保証協会への加入手続きを進めます。

9. 9

   必要な届出後に営業を開始する

   免許証の受領や必要な届出を完了し、営業開始条件を満たしてから事業を始めます。

11. 申請時に準備する主な書類

必要書類は免許区分、申請先、役員構成などによって異なりますが、一般的には次のような書類を準備します。

• 宅地建物取引業免許申請書
• 会社の履歴事項全部証明書
• 定款の写し
• 役員などの略歴書
• 専任宅建士に関する書類
• 事務所を使用できることが分かる書類
• 事務所の案内図、平面図、写真
• 資産に関する調書や決算関係書類
• 誓約書などの指定書類

写真の撮影方向、図面への記載事項、証明書の有効期間などが指定されていることがあります。必ず申請先が公開している最新の手引きを確認してください。

12. 必要となる主な費用

不動産会社の開業では、会社設立費用だけでなく、免許申請や営業開始のための費用も必要です。

実際の申請手数料や保証協会の費用は変更されることがあります。資金計画を作る際は、申請先や加入予定の保証協会へ最新金額を確認しましょう。

13. 免許取得後に必要な手続き

宅建業免許は、取得すれば終わりではありません。営業中も各種義務や変更手続きへの対応が必要です。

• 標識や報酬額表などを適切に掲示する
• 従業者証明書や従業者名簿を整備する
• 帳簿を作成し、適切に保存する
• 重要事項説明などの法定業務を適切に行う
• 商号、役員、事務所、専任宅建士などの変更を届け出る
• 免許の有効期間が終わる前に更新申請を行う

役員、事務所、専任宅建士など、届出対象となる事項に変更があった場合は、原則として変更後30日以内の届出が必要とされます。

14. 不動産会社設立でよくある注意点

• 会社を設立すれば、すぐに不動産仲介を始められると思っていた
• 契約した事務所が免許要件を満たしていなかった
• 専任宅建士の常勤性や専任性が認められなかった
• 定款の事業目的が予定する不動産事業と合っていなかった
• 保証協会への加入費用を資金計画に含めていなかった
• 免許取得前に広告や契約業務を始めてしまった
• 役員や専任宅建士の変更届を忘れていた
• 免許更新の準備が遅れてしまった

特に、事務所と専任宅建士は免許申請の重要な要件です。会社設立や事務所契約を先に進めすぎず、全体の順序を確認してから準備しましょう。

15. 不動産会社設立前チェックリスト

• 予定する業務が宅建業に該当するか確認した
• 大臣免許と知事免許のどちらになるか確認した
• 定款へ適切な事業目的を記載した
• 役員などが欠格事由に該当しないことを確認した
• 専任宅建士を確保した
• 事務所が免許要件を満たすか確認した
• 事務所の使用権限を証明できる
• 申請書類と証明書を準備した
• 営業保証金または保証協会の費用を確認した
• 免許取得までの運転資金を確保した
• 営業開始前に必要な手続きの順序を確認した